Главная | Автоюрист | Кредитный договор и обеспечение ипотекой

Объявление

Кредитный договор, заключаемый при выдаче ипотечных кредитов 03 Фев По существу, речь идет о частном случае кредитного договора, обеспеченного залогом. Однако в силу своеобразия предмета залога сам договор также обладает определенными особенностями. Предметом договора об ипотеке является недвижимое имущество. В большинстве случаев закладывается именно та недвижимость, которая приобретается за счет кредита, полученного от банка. Однако возможно получение кредита под залог уже имеющейся недвижимости для самых различных целей.

При этом речь может идти как о новостройках, так и о жилых помещениях, приобретаемых на вторичном рынке.

Для продолжения работы вам необходимо ввести капчу

В любом случае на него должно быть зарегистрировано право собственности. К отличительной особенности недвижимости относится ее неразрывная связь с землей при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости , что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. К недвижимому имуществу относится также имущество, которое по своей физической природе является движимым.

подумалось кредитный договор и обеспечение ипотекой снова

Такое имущество называют недвижимым в силу закона. К нему, в частности, относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Договор об ипотеке может быть самостоятельным, то есть отдельным по отношению к кредитному договору. Соответствующее положение об ипотеке в качестве средства обеспечения может также содержаться в основном договоре.

Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев ипотекой обеспечивается именно кредитный договор. Основными документами, определяющими взаимоотношения банка и заемщика при предоставлении кредита под залог недвижимости, являются кредитный договор и договор об ипотеке. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой п.

В нем также должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя. Частным случаем ипотечного кредитного договора является ипотечный договор жилищного кредитования, под которым понимается договор, при котором банк кредитная организация предоставляет физическому лицу гражданину кредит для приобретения жилья под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательства ст.

Ипотечный жилищный кредитный договор следует рассматривать как особую разновидность кредитного договора со специальным правовым режимом. Его отличительными признаками являются обеспеченность кредита залогом недвижимости, который влияет на момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора, потребительский характер, целевое назначение и приоритетная защита прав потребителей. Основными участниками ипотечного жилищного кредитного правоотношения являются: Обеспечением исполнения таких договоров является ипотека приобретаемого жилья; продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности либо принадлежащие другим физическим и юридическим лицам и продающиеся по их поручению; кредиторы - банки иные кредитные организации , предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты; девелоперы - в буквальном переводе с английского - развиватели территории.

В нашем, российском, обиходе эти организации называются еще застройщиками. Они оформляют на себя участок земли в собственность или в аренду на время строительства , готовят так называемую исходно-разрешительную и проектную документацию, изыскивают средства на строительство объекта, строят и продают его - в готовом или полуфабрикатном состоянии, целиком или по частям - в зависимости от конкретной ситуации.

Организационную помощь заемщикам оказывают кредитные брокеры, которые ищут банки, готовые предоставить кредит на наиболее выгодных для заемщика условиях, консультируют заемщиков по условиям предложенных договоров и т. В большинстве случаев при выдаче ипотечного кредита заключается дополнительно договор поручительства.

В этом случае поручитель является солидарным должником и в случае невозврата кредита требование о его возврате может быть предъявлено ему. Ипотечные кредиты предоставляются на основе оценки платежеспособности и кредитоспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования. Доходы заемщика подтверждаются представлением справки по форме 2-НДФЛ справка, отражающая налог на доходы физических лиц. Если банки сотрудничают с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию АИЖК , то платежеспособность может определяться по специальной форме, разработанной Агентством.

Кроме того, в соответствии с требованиями Агентства число созаемщиков не может быть менее трех, участок под закладываемым жилым домом должен быть в собственности заемщика и также заложен, запрещаются ипотечные сделки между родственниками и т. Подлежащий ипотеке объект недвижимости подлежит специальной оценочной процедуре, которая называется "андеррайтинг". В ходе ее проведения банк как заинтересованная сторона должен определить, является ли закладываемое недвижимое имущество достаточным и надежным обеспечением выданного кредита.

При этом сумма оценки может отличаться от суммы, указанной в договоре купли-продажи недвижимости. Банк также проверяет юридическую чистоту продаваемой недвижимости. Для этого, помимо стандартного набора документов, который требуется от продавца при продаже недвижимости, банки обычно требуют такие документы, как: Процедура заключения ипотечного кредитного договора включает несколько этапов.

Кредитование

В данном случае речь идет о процентной ставке по кредиту, сроках кредитования и т. Если банком принято положительное решение, гражданину предлагается прибыть для заключения кредитного договора и оформления иных документов. Выдача ипотечного кредита обычно сопровождается следующими дополнительными расходами заемщика.

Комиссия за предоставление и сопровождение кредита. Но комиссии за выдачу кредитов есть не во всех банках. Расходы на оценку стоимости квартиры. Расходы по регистрации сделки в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Расходы на страхование включают, прежде всего, страхование закладываемого имущества.

Кроме того, применяется страхование титула права собственности на квартиру , жизни и здоровья заемщика в некоторых банках требуют также застраховать жизнь и второго супруга. Страхование закладываемого по ипотеке имущества обязательно.

Удивительно, но факт! К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся: В противном случае возникнет и будет нарастать разница между ценой закладной и фактическим долгом Заемщика при каждом очередном погашении долга.

Что касается других двух видов страхования, то они не являются обязательными, но отказ от страхования может повлиять на размер процента по кредиту. В отдельных случаях, когда жилые помещения предоставляются участникам долевого строительства, вместо полноценного ипотечного кредита заемщикам предлагается выдать банку вексель на определенную сумму, который впоследствии будет заменен на кредитный договор. Нередки случаи, когда условия этого договора не совпадают с теми устными обещаниями, которые давались заемщику при выдаче векселя.

Банк-кредитор при анализе платежеспособности заемщика тщательно проверяет источники средств для этого взноса. В соответствии с правилами ипотечного кредитования внесенная сумма должна быть аккумулирована исключительно за счет доходов заемщика и членов его семьи зарплаты, процентов по вкладам и т.

Для подтверждения платежеспособности представляется справка с места работы и копия последней налоговой декларации, заверенной налоговыми органами. Положение осложняется тем, что в соответствии со сложившейся практикой зарплата, позволяющая заключить договор ипотечного кредитования, выплачивается по так называемым серым схемам, то есть неофициально. В случае принятия положительного решения банком о выдаче кредита для заключения договора в банк, который будет предоставлять ипотечный кредит, необходимо представить правоустанавливающие документы на жилое помещение копия свидетельства о праве собственности на жилое помещение продавца или договор участия в долевом строительстве , документы из БТИ экспликация и поэтажный план, заключение профессионального оценщика о стоимости жилого помещения и т.

Достоинством ипотечного кредитования является то, что внесение ипотечного вклада, а также получение ипотечного кредита приучают заемщика к жизни, обремененной обязательствами по долгосрочному кредиту, и, следовательно, отказу от ненужных трат. Полученный кредит вместе с начисленными процентами возвращается банку-кредитору в течение срока, указанного в договоре обычно ипотечный кредит выдается на 10, 15, а иногда и на 20 лет.

Наиболее распространенной схемой оплаты является так называемый аннуитет. В соответствии с этой схемой в период действия договора заемщик ежемесячно перечисляет банку одинаковую сумму. Сначала платятся суммы по процентам, а в конце - платежи по возврату основной суммы долга. Кредит может выдаваться как в рублях, так и в любой иностранной валюте. По договору об ипотеке кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательства по кредитному договору получить удовлетворение из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя.

В данном случае речь идет об ипотеке в силу закона, которая возникает с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру. В качестве залогодержателя могут выступать не только банки или иные кредитные организации, которые заключили с собственником жилого помещения кредитный договор, но и любые другие юридические лица, заключившие с ним договор целевого займа ст. Такой договор заключается с условием использования заемщиком полученных средств на определенные цели.

При этом заемщик обязан обеспечить возможность осуществления заимодавцем контроля за целевым использованием суммы займа. При заключении договора ипотечного жилищного кредитования банки обычно требуют от заемщика вложения собственных средств. Размер этих вложений обычно составляет 20, 30 процентов от стоимости объекта недвижимости.

Первоначальный взнос вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Купленное на кредитные средства жилое помещение становится собственностью заемщика и после окончания расчетов по кредиту регистрируется не переход права собственности, а снятие обременения в виде ипотеки. Представляется, что момент вступления в силу ипотечного жилищного кредитного договора должен определяться моментом государственной регистрации права собственности заемщика на приобретаемое жилое помещение.

Договор, содержащий обязательство банка предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого помещения, является предварительным. Кредит может предоставляться как наличными, так и безналично. В первом случае наличные обычно закладываются в банковскую ячейку и продавец недвижимости может получить их только после регистрации перехода права собственности и соответственно предъявления банку регистрационного свидетельства.

После приобретения квартиры собственник имеет право зарегистрироваться в ней вместе с членами своей семьи по месту жительства, однако некоторые банки практикуют запись в кредитном договоре, согласно которой регистрация может осуществляться только с согласия банка-кредитора. Юридического значения такая запись не имеет. На практике иногда возникают сложности с доказыванием того, что квартира приобреталась на заемные средства.

Это происходит в тех случаях, когда договоры составляются недостаточно четко. В кредитном договоре не содержится условия о том, что полный и своевременный возврат кредита, а также уплата процентов за пользование им обеспечиваются передачей в залог Сбербанку квартиры, на приобретение которой заемщику был предоставлен кредит.

В договоре купли-продажи квартиры также не указано, что уплата цены квартиры производится с использованием кредитных средств Сбербанка. Каких-либо иных доказательств того, что спорная квартира приобреталась за счет кредита, предоставленного Сбербанком В. Кудрину, в материалах дела не имеется и суду не представлено. Как следует из пункта 1 статьи 77 Закона об ипотеке, квартира, приобретенная полностью либо частично с использованием кредитных средств банка, считается находящейся в залоге у банка с момента государственной регистрации права собственности заемщика на квартиру, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции сделан правильный вывод, что указание в кредитном договоре на обеспечение исполнения В. Кудриным его обязательств только поручительством граждан является ограничением права банка на залог в силу закона в отношении спорной квартиры. Кроме того, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, удовлетворение настоящего заявления Сбербанка нарушает права О.

Кудрина не является участником кредитного договора, данный договор в силу пункта 3 статьи ГК РФ не создает для нее никаких обязанностей". Жилой дом или квартира могут быть предметом ипотеки, как по договору, так и по закону. В последнем случае применяются правила о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора. Речь, в частности, идет о жилых помещениях, приобретенных на кредиты, полученные в банке. Поскольку передача жилого помещения в ипотеку допускает возможность его утраты собственником, закон требует дополнительных гарантий соблюдения жилищных прав отдельных категорий граждан.

Речь, в частности, идет о находящихся под опекой или попечительством членах семьи собственника данного жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членах семьи собственника.

Основная навигация

В таких случаях решение органов опеки и попечительства о даче согласия на отчуждение и или передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают указанные лица, или мотивированное решение об отказе в таком согласии должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее чем через 30 дней после даты подачи заявления с просьбой дать такое согласие.

К находящимся под опекой или попечительством членам семьи собственника жилого помещения относятся недееспособные, частично дееспособные или ограниченно дееспособные лица. Сдерживающим ипотеку фактором в течение длительного времени был вопрос о правах таких лиц, и прежде всего несовершеннолетних, при передаче жилых помещений в ипотеку. Согласно ранее действовавшему законодательству, если в квартире или жилом доме проживали несовершеннолетние, то органы опеки и попечительства должны были давать разрешение их законным представителям на отчуждение и или передачу в ипотеку жилых помещений во всех случаях.

В соответствии с новой редакцией Закона об ипотеке органы опеки и попечительства должны давать согласие на передачу в ипотеку не во всех случаях, когда в заложенных квартирах проживают несовершеннолетние, а только, когда речь идет о несовершеннолетних, оставшихся без родительского попечения. Таким образом, вмешательство органов опеки и попечительства в процесс совершения сделок с жилыми помещениями, которое нередко было необоснованным, в настоящее время ограничено.


Читайте также:

  • Днк-тесты на установление отцовства
  • Услуги по оформлению таможенных документов
  • Образец заявления об утверждении мирового соглашения при разделе имущества