Главная | Наследовательное право | Требования к недвижимому имуществу для залога

Особенности залога недвижимого имущества.

Право собственности Залог представляет собой один из способов обеспечения исполнения должником принятого на себя обязательства и гарантирует кредитору исполнение этого обязательства за счет заложенного имущества. Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права требования , за исключением изъятого из оборота имущества и требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, уступка которых запрещена законом.

В отношении отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, залог может быть запрещен либо ограничен законом. Сторонами залогового обязательства являются залогодатель и залогодержатель.

Залог недвижимости: понятие

Соответственно залогодатель передает в залог закладывает имущество в обеспечение исполнения определенного обязательства. В залог может быть передано как имущество самого должника, так и имущество третьих лиц. Таким образом, должник и залогодатель не всегда совпадают в одном лице. Залогодателем вещи может быть только ее собственник либо лицо, владеющее данной вещью на праве хозяйственного ведения.

В последнем случае вещь, за исключением недвижимого имущества, может быть заложена без согласия ее собственника. Залогодателем права может быть лицо, обладающее закладываемым правом. Залог права аренды и иного права на вещь должен быть санкционирован ее собственником или лицом, имеющим на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Залогодержатель всегда является кредитором по обеспеченному залогом обязательству и в случае неисполнения должником своего обязательства имеет право получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества. Данное право является преимущественным по отношению к правам других кредиторов, за некоторыми исключениями, установленными законом. Так, в случае ликвидации юридического лица, преимущественное право перед залогодержателем на удовлетворение своих требований за счет продажи предмета залога, являющегося имуществом ликвидируемой организации, имеют кредиторы первой и второй очереди по обязательствам, права требования по которым возникли до заключения соответствующего договора залога.

Залог обеспечивает требование в объеме, равном объему требования к моменту его удовлетворения. В частности, помимо основного обязательства, залог покрывает дополнительные требования, которые возникают при неисполнении основного обязательства — проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию. Соответственно, это является возможным при условии, что стоимость заложенного имущества прав равна либо превышает суммарную величину основного обязательства и дополнительных требований, возникших в результате неисполнения данного обязательства.

Приведенное условие является диспозитивным, то есть может быть изменено договором. Ниже мы рассмотрим основные моменты залогового обязательства. Итак, обо всем по порядку. Основания возникновения залога Основанием возникновения залога является договор о залоге. Также залог может возникнуть на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если законом предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства оно признается находящимся в залоге.

Примерами таких ситуаций может служить возникновение права залога: Правила о залоге, возникающем в силу договора, применяются к залогу, возникающему на основании закона, если законом не предусмотрено иное. На практике в подавляющем большинстве случаев залог является следствием заключения соответствующего договора. Договор о залоге считается заключенным, если он заключен в надлежащей форме и содержит все существенные условия.

Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме. Для данного вида договора не предусмотрено обязательной нотариальной формы, за некоторым исключением. Так, если основной договор, в обеспечение исполнения обязательств по которому заключается договор о залоге недвижимого имущества или прав на имущество, подлежит нотариальному удостоверению, договор залога также должен иметь нотариально удостоверенную форму.

Договор о залоге недвижимого имущества ипотеке подлежит государственной регистрации. В случае несоблюдения формы договора или условия о его регистрации, договор залога является недействительным. Существенными условиями договора о залоге являются: Если в договоре отсутствует хотя бы одно из вышеприведенных условия, договор считается незаключенным. Право залога возникает с момента заключения договора о залоге. В случае если закладываемое имущество подлежит передаче залогодержателю, такое право возникает с момента передачи этого имущества.

Данное правило установлено законом и может быть изменено условиями договора о залоге. Основания обращения взыскания на заложенное имущество Как указывалось выше, для кредитора гарантией исполнения обязательства со стороны должника является наличие возможности получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества.

Законом предусмотрены следующие механизмы получения такого удовлетворения: При этом право залогодержателя кредитора на удовлетворение своих требований за счет страхового возмещения не ограничивается условием договора страхования о выгодоприобретателе, то есть не зависит от того, в чью пользу застраховано залоговое имущество.

Особенности залога недвижимого имущества.

Исключение составляют случаи, когда утрата или повреждение произошли по причинам, за которые отвечает залогодержатель. Данный механизм реализации права на получение удовлетворения требования залогодержателя возможен только в случаях и в порядке, установленных законом. Так, Законом "О залоге" предусмотрено, что при обращении взыскания на заложенное движимое имущество, данное имущество может поступить в собственность залогодержателя в случаях, если условие об этом предусмотрено: В каких же случаях можно обратить взыскание на заложенное имущество?

Юридически грамотная формулировка этого вопроса будет звучать следующим образом. Что же является основанием для обращения взыскания на предмет залога? Отвечая на вопрос, обратимся к сути залогового обязательства, которое заключается в обеспечении исполнения должником обязательства, обеспечиваемого залогом, и имеет своей целью защитить права кредитора от неисполнения либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого обязательства со стороны должника.

Отсюда можно констатировать, что основанием для обращения взыскания на заложенное имущество является неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Момент возникновения у кредитора права на обращение взыскания определяется днем наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом. Исключение составляют случаи, когда по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Так, Федеральным законом "О ломбардах" установлен запрет обращения ломбардом взыскания на заложенную вещь в течение льготного срока, который составляет один месяц с момента неисполнения заемщиком обязательства по возврату суммы займа. Примером обратного может служить Федеральный закон "Об ипотеке залоге недвижимости ", предусматривающий определенные ситуации, наступление которых предоставляет залогодержателю право требовать от должника досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а в случае неисполнения данного требования — обратить взыскание на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом недвижимого имущества.

В случае если обеспеченное залогом обязательство не предусматривает срока его исполнения и не содержит позволяющих определить этот срок условий, а также, если срок исполнения обязательства определен моментом востребования, залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное имущество при условии, что должник не исполнил обеспеченное залогом обязательство в семидневный срок со дня предъявления кредитором требования о его исполнении. Данное правило применяется, если обязанность исполнения такого обязательства в другой срок не вытекает из закона, иных правовых актов, условий обязательства, обычаев делового оборота или существа обязательства.

Всегда ли в случае нарушения должником обеспечиваемого залогом обязательства залогодержатель вправе начать процедуру обращения взыскания на заложенное имущество? Действующим законодательством предусмотрен запрет на обращение взыскания, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства является крайне незначительным и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

В связи с этим сразу же возникает вопрос — что же понимается под "крайне незначительным" и "явно несоразмерным". Ответ на этот вопрос звучит следующим образом. Нарушение обеспеченного залогом обязательства предполагается крайне незначительным, а размер требований явно несоразмерным стоимости заложенного имущества, при одновременном соблюдении двух условий: Использование формулировки "предполагается" означает, что данное правило действует по умолчанию, пока не доказано иное. При этом обязанность доказывания незначительности нарушения и несоразмерности требований залогодержателя стоимости заложенного имущества возложена на залогодателя.

Если обеспечиваемое залогом обязательство исполняется периодическими платежами например, уплата суммы банковского кредита в соответствии графиком, установленным договором , обращение взыскания на предмет залога является возможным в случае систематического нарушения сроков внесения платежей.

раздумье требования к недвижимому имуществу для залога внимательно прослеживал

Под систематическим понимается нарушение сроков более чем три раза в течение двенадцати месяцев даже при условии, что каждая просрочка незначительна. Двенадцатимесячный срок должен предшествовать обращению кредитора в суд с соответствующим иском либо дню направления залогодержателем в адрес залогодателя уведомления об обращении взыскания на предмет залога при внесудебном порядке.

Приведенное основание может быть изменено договором о залоге. Порядок обращения взыскания на заложенное имущество Действующее законодательство устанавливает два способа обращения взыскания на предмет залога — судебный и внесудебный. Судебный порядок означает, что для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержателю необходимо обратиться в суд, а само обращение взыскания осуществляется на основании судебного решения.

Соответственно, внесудебный порядок предусматривает такое обращение без участия суда. Обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке допускается на основании соглашения залогодателя с залогодержателем, если иное не предусмотрено законом. Примером иного может служить Федеральный закон "О несостоятельности банкротстве ", который запрещает обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, с даты введения процедуры наблюдения.

Удовлетворение требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом "Об ипотеке залоге недвижимости ". Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на предмет залога может быть заключено в любое время.

Допускается включение такого соглашения в договор о залоге. Соглашение оспоримо и может быть признано судом недействительным по иску лица, права которого нарушены таким соглашением. В случае неисполнения залогодателем соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, такое обращение осуществляется, если иное не предусмотрено законом, на основании исполнительной надписи в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве.

Во всех остальных случаях обращение взыскания на заложенное имущество по требованию залогодержателя кредитора осуществляется на основании судебного решения, то есть в судебном порядке. Взыскание на предмет залога может быть обращено исключительно по решению суда в случаях, если: При обращении взыскания на предмет залога в судебном порядке, в решении суда в числе иного должны быть определены способ реализации заложенного имущества и его начальная продажная цена.

Удивительно, но факт! Например, если залогодатель передаст движимое имущество в последующий залог, несмотря на запрет, содержавшийся в предшествующем договоре залога, то согласно п. При залоге именных ценных бумаг соответствующая запись о залоге делается в реестре владельцев именных ценных бумаг на основании залогового распоряжения залогодателя.

Реализация заложенного имущества Обращение взыскания на предмет залога включает в себя изъятие и реализацию заложенного имущества — если заложенное имущество находится у залогодателя, или только реализацию для случаев, когда после заключения договора о залоге имущество было передано залогодержателю. Реализация представляет собой продажу заложенного имущества, так называемый перевод предмета залога из натуральной формы в денежную, с целью покрытия вырученной суммой задолженности по обязательствам, обеспеченным залогом.

Так каким же образом происходит реализация заложенного имущества? Условно реализацию заложенного имущества можно разделить на 1 реализацию недвижимого имущества и 2 реализацию движимого имущества. Реализация такого имущества, обращенного к взысканию на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов.

Порядок проведения публичных торгов по реализации заложенного имущества определяется Федеральным законом "Об исполнительном производстве". Исключением из данного правила является ситуация, когда в суде стороны приходят к соглашению, что способом реализации предмета залога будет являться аукцион. В этом случае суд в своем решении должен установить, что заложенное имущество подлежит реализации посредством проведения аукциона.

Также аукционный способ реализации имущества может быть предусмотрен залогодержателем и залогодателем в соглашении о внесудебном порядке.

Nav view search

В отличие от торгов, где организатором их проведения выступает судебный пристав-исполнитель, проведение аукциона организуется специализированной организацией, действующей за вознаграждение на основании договора с залогодержателем и выступающей от его или от своего имени. Аукцион может быть как открытый, так закрытый. Закрытый аукцион проводится только в случаях, предусмотренных федеральным законом. В остальных случаях, реализация заложенного недвижимого имущества осуществляется через аукцион, проводимый в открытой форме.

Кстати, обращенное к взысканию заложенное право аренды недвижимого имущества реализуется в аналогичном порядке с последующим оформлением уступки данного права. Так, при обращении взыскания на основании судебного решения, реализация заложенного имущества осуществляется путем продажи с публичных торгов, проводимых в порядке, установленном законодательством об исполнительном производстве. При обращении взыскания во внесудебном порядке, реализация заложенного имущества производится посредством продажи с торгов, которые проводятся в соответствии с правилами, установленными статьями и ГК РФ, Законом "О залоге" и соглашением сторон, либо посредством продажи имущества по заключенному между залогодержателем и комиссионером договору комиссии.

Для справки, комиссионер — сторона по договору комиссии, которая по поручению другой стороны — комитента, которым в рассматриваемом случае будет являться залогодержатель, обязуется совершить сделку от своего имени, но за счет комитента. В некоторых случаях могут быть установлены особые условия реализации заложенного движимого имущества.

Так Федеральным законом "О ломбардах" предусмотрено, что реализация обращенной к взысканию невостребованной вещи, стоимость которой превышает тридцать тысяч рублей, осуществляется исключительно путем продажи с публичных торгов. В иных случаях форма и порядок реализации невостребованной вещи определяются решением ломбарда, если иное не установлено договором займа или договором хранения. Сумма, вырученная от реализации заложенного имущества, не всегда по размеру может соответствовать объему требования залогодержателя по обязательству, которое обеспечено данным имуществом.

В этом случае все достаточно просто.


Читайте также:

  • Сколько процентов алиментов составляет на двоих детей
  • Сбил пешехода нива шевроле
  • Прописка супругов после развода
  • Последствия за неуплату штрафа за лишение прав